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Haus & Grund Landesverband Ostwestfalen-Lippe e.V.

Samstag, 04.02.2012

Service

Haus & Grund RechtsRat

Recht und Steuern

Informationen zu den Bereichen RECHT & STEUER

(1) RECHT: Kündigungssperrfrist bei Eigentumswohnungen in NRW jetzt bis zu 8 Jahre

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist die Kündigungsfrist einzuhalten. Wurde aber an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber z.B. auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Diese Kündigungssperrfrist kann bis zu 10 Jahre betragen, wenn "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Metwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist" und die Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Nach der Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz steht den Bundesländern eine Übergangsfrist bis zum 31.08.2004 zur Verfügung, um für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung neue Rechtsverordnungen zu erlassen.

In Nordrhein-Westfalen gilt ab dem 1. September 2004 für 57 Gemeinden eine Sperrfrist von 8 Jahren und für 48 Gemeinden eine solche von 6 Jahren. Ob die Gemeinde, in der Sie möglicherweise eine Eigentumswohnung erwerben wollen, auch darunter fällt, erfahren Sie beim örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein.

Welche Bundesländer in welchem Umfang von der Ermächtigung Gebrauch gemacht haben, ergibt sich aus der nachfolgenden Übersicht. Bis auf Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen haben die Bundesländer von der Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht.

Bundesländer	Geltungsdauer	Einbezogene Städte und Regionen	Dauer der Sperrfrist
Baden- Württemberg	1.01.2002 - 31.12.2006 (VO v. 11.12.2001 - GBI.2001, 685)	Freiburg, Heidelberg, Konstanz, Mannheim, Tübingen	10 Jahre
Bayern	1.10.2001 - 30.09.2011 (VO v. 24.7.2001 - GBI.2001, 368)	104 Gemeinden	10 Jahre
Berlin	1.09.2004 - 31.08.2011 (VO v. 20.7.2004 - GVBI.2004, 294)	in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneber, Pankow	7 Jahre
Brandenburg	- keine VO -
Bremen	- keine VO -
Hamburg	1.02.2004 - 31.01.2014 (VO v. 27.1.2004 - GBI.2004, 30)		10 Jahre
Hessen	1.09.2004 - 31.12.2009 (Entwurf)	Darmstadt, Frankfurt/Main, Wiesbaden, Bensheim, Kelsterbach, Rüsselsheim, Bad Homburg v. d. Höhe, Kronberg i. T., Oberursel/T., Schwalbach a.T.	10 Jahre
Mecklenburg- Vorpommern	- keine VO -
Niedersachsen	- keine VO -
Nordrhein- Westfalen	1.09.2004 - 31.08.2014 (VO v. 20.4.2004 - GBI.2004, 238)	57 Gemeinden 48 Gemeinden	8 Jahre 6 Jahre
Rheinland-Pfalz	- keine VO -
Saarland	- keine VO -
Sachsen	- keine VO -
Sachsen-Anhalt	- keine VO -
Schleswig- Holstein	- keine VO -
Thüringen	- keine VO -

(2) STEUER: Verbilligte Vermietung an Angehörige

Bei Mietverträgen mit Angehörigen steht die vereinbarte Miete häufig in einem Mißverhältnis zur ortsüblichen Miete, woraus sich die Frage ergibt, ob das Mietverhältnis überhaupt steuerlich anzuerkennen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist bei Vermietung z.B. an Kinder mit eigenem Einkommen oder an Geschwister, Schwiegereltern usw. das Mietverhältnis grundsätzlich auch dann steuerlich wirksam, wenn die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.

Liegt die vereinbarte Wohnungsmiete unterhalb der ortsüblichen Miete (einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten), gilt seit dem 1. Januar 2004 folgendes:
Beträgt die Miete mindestens 75 % der der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten grundsätzlich in voller Höhe zu berücksichtigen.
Bei einer Miete von weniger als 75 %, aber mindestens 56 % (bis 2003: 50 %) der Marktmiete (vgl. § 21 Abs. 2 EStG) wird der Werbungskostenabzug von der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht abhängig gemacht; nur bei einer positiven Überschußprognose ist eine ungekürzte Berücksichtigung der Werbungskosten möglich.
Bei negativer Überschußprognose - oder bei einer vereinbarten Miete unterhalb von 56 % - wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt: Beträgt die Miete z.B. ein Viertel der Marktmiete, kann auch nur ein Viertel der Werbungskosten geltend gemacht werden.
Hinweis: Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, damit die vorgenannten Grenzen eingehalten werden.

Haus & Grund-Tipp: Wenden Sie sich auch dann an Ihren örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein, wenn Sie einen Mietvertrag mit Angehörigen abschließen wollen.

(3) RECHT: Räumungsvollstreckung gegen mitbesitzenden Ehegatten

Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist.
(BGH, Beschl. v. 25.06.2004 - IXa ZB 29/04 - NZM 18/2004, S. 701 f.)

Eine Vermieterin erwirkte gegen ihre Mieterin ein Urteil auf Räumung einer Wohnung. Der zuständige Gerichtsvollzieher lehnte die Durchführung des erteilten Vollstreckungsauftrags mit dem Hinweis ab, es bedürfe auch eines Räumungstitels gegen den in der Wohnung lebenden Ehemann der Schuldnerin sowie gegen deren Tochter.
Das Amtsgericht hat den Rechtsbehelf gegen die Entscheidung des Gerichtsvollziehers zurückgewiesen, weil die beabsichtigte Räumungsvollstreckung aus einem allein gegen die Mieterin gerichteten Titel gegen deren Ehemann unzulässig sei. Weitere Rechtsmittel hiergegen hatten keinen Erfolg.

In letzter Instanz hat der BGH entschieden: Ist der Ehemann ebenso wie die Schuldnerin selbst Inhaber des Gewahrsams an der Wohnung, kann die Zwangsvollstreckung gegen ihn nicht betrieben werden, wenn er im Titel und der Vollstreckungsklausel nicht als Vollstreckungsschuldner bezeichnet ist.
Daran ändere auch nichts der Umstand, dass der Mietvertrag allein zwischen der Gläubigerin (Vermieterin) und der Schuldnerin (Mieterin) abgeschlossen worden ist. Aus dem Gebot der ehelichen Lebensgemeinschaft folge die Pflicht des Ehegatten, sich gegenseitig die Benutzung der ehelichen Wohnung zu gestatten, weshalb die Ehegatten gleichberechtigte Mitbesitzer der ehelichen Wohnung seien.
Der mit der Räumungsvollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher habe nicht das Recht zum Besitz zu beurteilen, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse, gleich wie der Besitz erlangt ist.

Haus & Grund-Tipp: Lassen Sie sich bei Ihrem örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein beraten, wenn es darum geht, Kündigungen auszusprechen und festzustellen, gegen wen sich weitere Maßnahmen richten müssen.