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Vereinbarungen im Mietvertrag entscheidend
Ein Galeriegeschoss ist Teil der Wohnfläche einer vermieteten Wohnung, auch wenn diese Räume aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorgaben keine Aufenthaltsräume sind. Dies gilt zumindest, wenn diese Räume laut Mietvertrag ausdrücklich Teil der Wohnfläche sind. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 16. Dezember 2009 weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin (Az. VIII ZR 39/09).
In dem zu entscheidenden Fall hatte die Beklagte eine Maisonette-Dachgeschosswohnung mit einem beheizbaren Galeriegeschoss gemietet. Zwischen Mieterin und Vermieter war im Mietvertrag eindeutig vereinbart worden, dass dieses Galeriegeschoss Teil der Wohnfläche ist. Nach der Landesbauordnung gelten die Räume des Galeriegeschosses jedoch nicht als Aufenthaltsräume, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 Meter aufweisen. Die Mieterin war daher der Ansicht, dass das Galeriegeschoss nicht als Wohnfläche gelte, und forderte die hierfür gezahlte Miete zurück. Zu Unrecht, entschied der BGH. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, können bei der Wohnflächenermittlung mit eingerechnet werden. Dies gilt unabhängig davon, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung als Wohnraum anzurechnen sind. |
