Informationen zur Einführung des Energiepasses in Deutschland

(1) Grundlage für die Einführung des Energieausweises für den Gebäudebestand ist die EU-Richtlinie 2002/91/EG vom 16.12.2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die nach den ursprünglichen Vorgaben bereits bis Anfang 2006 in nationales Recht hätte umgesetzt werden müssen. Danach muss bei jedem Mieterwechsel oder beim Verkauf einer Immobilie der Energieausweis vorgelegt werden.

Bereits im Juli 2005 war das Energieeinspargesetz (EnEG) um § 5a – Energieausweise ergänzt worden, um damit den Weg für eine neue Energieeinsparverordnung freizumachen:

 

„Die Bundesregierung wird ermächtigt, zur Umsetzung oder Durchführung von Rechtsakten der Europäischen Gemeinschaften durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Inhalte und Verwendung von Energieausweisen auf Bedarfs- und Verbrauchsgrundlage vorzugeben und dabei zu bestimmen, welche Angaben und Kennwerte über die Energieeffizienz eines Gebäudes, eines Gebäudeteils oder in § 2 Abs. 1 genannter Anlagen und Einrichtungen darzustellen sind. Die Vorgaben können sich insbesondere beziehen auf   die Arten der betroffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen oder Einrichtungen. die Zeitpunkte und Anlässe für die Ausstellung und Aktualisierung von Energieausweisen, die Ermittlung, Dokumentation und Aktualisierung von Angaben und Kennwerten, die Angabe von Referenzwerten, wie gültige Rechtsnormen und Vergleichskennwerte, begleitende Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der Energieeffizienz, die Verpflichtung, Energieausweise Behörden und bestimmten Dritten zugänglich zu machen, den Aushang von Energieausweisen für Gebäude, in denen Dienstleistungen für die Allgemeinheit erbracht werden, die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen einschließlich der Anforderungen an die Qualifikation der Aussteller sowie die Ausgestaltung der Energieausweise. Die Energieausweise dienen lediglich der Information.“

(2) Die notwendigen technischen Konkretisierungen für die Ausstellung von Energieausweisen erfolgen durch die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV). Am 25. April 2007 hat die Bundesregierung die Neufassung der EnEV beschlossen. Am 8. Juni 2007 hat der Bundesrat die EnEV mit umfangreichen Änderungsempfehlungen beschlossen, denen jetzt noch die Bundesregierung zustimmen muss.

In der Sache wird es zwei Varianten des Energieausweises geben: den verbrauchsorientierten Energieausweis (auf der Basis des gemessenen witterungsbereinigten Verbrauchs der drei vorhergehenden Abrechnungsjahre) und den Bedarfsausweis (Ausweis, der den Energiebedarf rechnerisch unter theoretischen Normbedingungen ermittelt).

Am 24. Oktober 2006 hatten sich die beteiligten Bundesministerien auf Einzelheiten zum Energieausweis verständigt, die auch der Neufassung der EnEV zugrunde liegen und die der Bundesrat nunmehr vor allem zugunsten der privaten Eigentümer noch modifiziert hat. Danach ist der aktuelle Sachstand wie folgt:

Einen verpflichtenden Bedarfsausweis soll es erst ab dem 1.7.2008 nur für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten geben, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde, und die schon bei Baufertigstellung die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht eingehalten haben (§ 17 Abs. 2 EnEV 2007). Damit fallen auch Gebäude, die danach gemäß den Anforderungen der 1. WärmeschutzVO energetisch modernisiert wurden, regelmäßig aus der Bedarfsaus-weispflicht heraus.   Für alle übrigen Wohngebäude werden Energieausweise erst ab dem 01.01.2009 verpflichtend, für sie gilt die Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis – allerdings mit einer Ausnahme: Wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen in Anspruch nehmen möchte (z.B. KfW-Kredite), muss in jedem Fall einen Bedarfsausweis vorlegen.   Der Übergangszeitraum für eine völlige Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis für alle Gebäude wird bis zum 30.09.2008 verlängert: Jeder Eigentümer, der bis dahin noch den kostengünstigen Verbrauchsausweis ausstellen lässt, hat damit seine Pflicht erfüllt. Er darf diesen Verbrauchsausweis zehn Jahre lang Miet- und Kaufinteressenten vorlegen. Eigentümer von Gebäuden mit weniger als 5 Wohnungen sollten deshalb über einen Verbrauchsausweis „auf Vorrat“ nachdenken.   Vorteil: Der Verbrauchsausweis wird in der Regel erheblich preiswerter sein als der Bedarfsaus-weis. Beim Verbrauchsausweis werden Kosten zwischen 25,00 und 50,00 € erwartet; der Bedarfsausweis dürfte je nach Gebäudegröße und Ermittlungsaufwand zwischen 150,00 € und 500,00 € kosten. Verlässliche Angaben sind derzeit noch nicht möglich.   Wer allerdings eine energetische Sanierung plant, sollte den Verbrauchsausweis nur ausnahmsweise zur Grundlage machen. Hier ist regelmäßig eine qualifizierte Energieberatung unerlässlich. Und wer den Ausweis als Wohnungsmerkmal nutzen möchte, sollte ihn selbstverständlich nach der Sanierungsmaßnahme aktualisieren lassen.   Der Energieausweis soll auch Hinweise und Vorschläge zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (Modernisierungsempfehlungen) enthalten.

Aufgrund der Änderungsempfehlungen des Bundesrats verschieben sich die Einführungsfristen für Energieausweise jetzt jeweils um ein halbes Jahr:

Für Wohngebäude bis Baujahr 1965 werden Energieausweise ab dem 01.07.2008 verpflichtend, für alle anderen Wohn-gebäude ab dem 01.01.2009. Für Nichtwohngebäude beginnt die Verpflichtung ab dem 1. Juli 2009.

Die Änderungen der EnEV durch den Bundesrat werden der Bundesregierung nochmals vorgelegt. Nach deren Zustimmung kann die Verordnung im Bundesanzeiger veröffentlicht werden und am Ersten des dritten Monats nach der Verkündung in Kraft treten.

Die Einführung des Energieausweises betrifft aber nicht nur Wohnimmobilien, sondern bei Verkauf oder Vermietung auch sogenannte Nichtwohngebäude, also u.a. Verwaltungsgebäude aus den Bereichen Handel, Dienstleistungen und Gewerbe.

Während der Energieausweis für Wohngebäude nur den Energiebedarf für Warmwasser und Beheizung umfasst, hat der Energieausweis für Nichtwohngebäude auch Gebäudekühlung, Beleuchtung und Lüftung darzustellen.

Weitere Informationen zum Energieausweis auch auf den Internetseiten der Deutschen Energie-Agentur (dena) unter www.dena.de und www.gebauedeenergiepass.de oder der Energieagentur NRW unter www.ea-nrw.de. Hinweise und Informationen zu Energieberatung, Gebäudesanierung und Fördermitteln auch unter www.mein-haus-spart.de und unter www.energie-fuer-morgen.de

(3) Allerdings birgt der Energieausweis auch juristischen „Zündstoff“, insbesondere auf dem Gebiet des Miet- und Kaufrechts:

Zwar besagen Art. 7 Abs. 2 Satz 3 der EU-Richtlinie und § 5a Satz 3 Energieeinspargesetz, dass der Energie-ausweis lediglich der Information dient, etwaige Rechtswirkungen sollen sich jedoch nach den einzel-staatlichen Vorschriften richten.

Dadurch kann im Mietrecht Streitpotential entstehen. Für den vermietenden Eigentümer stellt sich ins-besondere die Frage, ob die in dem jedem Mietinteressenten vorzulegenden Energieausweis enthaltenen Angaben für den Fall, dass der Mietvertrag abgeschlossen wird und der konkrete Energieverbrauch des Mietobjekts bzw. dessen „Energieeffizienz“ davon negativ abweicht, Ansprüche des Mieters begründen können. Hier sind vorsorgliche vertragliche Regelungen in bezug auf den Zustand der Mietsache möglich.

Auch im Kaufrecht kann der dem Verkäufer drohenden Gefahr, vom Erwerber der Immobilie ggf. unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelhaftung wegen negativer Abweichung der tatsächlichen Gesamtenergie-effizienz gegenüber den Angaben des Energieausweises in Anspruch genommen zu werden, durch vertrag-lichen Ausschluss der Sachmängelhaftung in bezug auf die Angaben des Energieausweises begegnet werden.

TIPP: Wenden Sie sich im Zweifel zuerst an Ihren örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein, bevor Sie sich vertraglich binden.